Huseftersyn: pris og indhold

Hvad indeholder huseftersynet?

Hvorfor få lavet huseftersyn?

Huseftersynet er ikke lovpligtigt, men næsten alle sælgere vælger det. Uden tilstandsrapport og elinstallationsrapport hæfter sælger i 10 år for skjulte fejl og mangler. Med et gyldigt huseftersyn og et tilbud om ejerskifteforsikring til køber kan sælger fraskrive sig dette ansvar. Energimærket er derimod lovpligtigt ved salg.

Karaktererne i tilstandsrapporten

Som køber bør du især læse K3-, K2- og UN-punkterne grundigt og overveje en uvildig byggesagkyndig til at vurdere, hvad udbedringen vil koste.

Det er ikke med i huseftersynet

• Kloak og dræn under jorden – overvej en TV-inspektion
• Skjulte konstruktioner, der kræver indgreb for at undersøge
• Installationer som varmeanlæg og vandinstallationer i detaljer
• Haveanlæg, hegn og mindre udhuse
• Forurening af grunden

Sådan sparer du som sælger

Bestil alle tre dele hos samme virksomhed for en pakkepris. Ret små, synlige skader før besigtigelsen, så de ikke optræder i rapporten. Sørg for adgang til loft, krybekælder og installationer, så den byggesagkyndige ikke må notere manglende adgang. Og planlæg tidspunktet, så tilstandsrapporten ikke udløber undervejs i salgsprocessen.

Hvor lang tid tager det?

Besigtigelsen til tilstandsrapporten tager typisk 2–4 timer, elinstallationsrapporten 1–2 timer og energimærket 1–3 timer. Bestilles alt samlet, kan besøgene ofte klares samme dag, og rapporterne foreligger typisk inden for en uge. Planlæg huseftersynet, så det er klar, når boligen sættes til salg, men ikke så tidligt, at tilstandsrapporten udløber undervejs. Sørg for adgang til alle rum.

Ejerskifteforsikringen

Når sælger har fået lavet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, skal sælger tilbyde køber en ejerskifteforsikring og betale halvdelen af præmien. Forsikringen dækker skjulte skader, der ikke er nævnt i rapporterne. Prisen afhænger af husets størrelse, alder og rapporternes indhold, og den typiske dækningsperiode er 5 eller 10 år.

Som køber bør du læse forsikringsbetingelserne nøje. Skader, der er nævnt i tilstandsrapporten, er ikke dækket, og der kan være undtagelser for bestemte bygningsdele som kloak, tag og installationer. En udvidet dækning kan være værd at overveje ved ældre huse.

Gode råd til køberen

Tag en uvildig byggesagkyndig med til en gennemgang, og få en TV-inspektion af kloakken, hvis huset er ældre. Brug fortrydelsesretten eller et advokatforbehold, hvis rapporterne afslører forhold, du vil have undersøgt nærmere. Læs også elinstallationsrapporten grundigt: fejl markeret som kritiske eller som kan medføre fare, bør udbedres hurtigt efter overtagelsen, og udgiften kan indgå i forhandlingen om prisen.

Det påvirker prisen på tilstandsrapport

Boligens størrelse og alder

Ældre og større huse tager længere tid.

Bygningstyper

Udhuse, garager og annekser øger omfanget.

Pakkeløsning

Rabat ved samlet bestilling.

Ventetid

Hasteopgaver kan koste ekstra.

Regionale prisforskelle

Priserne varierer med lønniveau og efterspørgsel. Tabellen viser typiske priser for en almindelig opgave i hver region.

Sådan sparer du penge

• Bestil hele huseftersynet hos én virksomhed for at spare.
• Ret mindre skader inden rapporten for et bedre indtryk.
• Indhent mindst 3 tilbud på præcis samme beskrivelse – prisforskelle på 20–40 % er ikke usædvanlige.
• Vær fleksibel med startdatoen. Håndværkere giver ofte bedre priser i perioder med mindre travlhed.
• Saml flere opgaver i ét projekt, så opstart, kørsel og eventuelt stillads kun betales én gang.

Sammenlign tilbud

Brug tjeklisten, når du sammenligner tilbud – og læs vores guide til at indhente 3 tilbud.

Sådan forløber projektet trin for trin

1. Afklar behov og budgetBeskriv, hvad der skal laves, og sæt et realistisk budget med udgangspunkt i priserne ovenfor. Læg 10–15 % oveni til uforudsete udgifter, især ved ældre bygninger.
2. Tjek regler og tilladelserUndersøg, om opgaven kræver byggetilladelse, anmeldelse eller autoriseret håndværker. Se lokalplanen for din adresse på kommunens hjemmeside.
3. Indhent 3 tilbudSend den samme beskrivelse til flere firmaer, så tilbuddene kan sammenlignes. Via en tilbudsportal kan du få op til 3 tilbud på tilstandsrapport uden at ringe rundt.
4. Sammenlign og vælgSe på pris, forbehold, tidsplan, garanti og anmeldelser. Den laveste pris er ikke altid den bedste løsning, hvis vigtige poster mangler.
5. Skriv en skriftlig aftaleBrug AB-Forbruger som aftalegrundlag, og få pris, tidsplan, betalingsplan og materialer skrevet ind. Aftal, hvordan ekstraarbejde håndteres.
6. Udførelse og afleveringSelve arbejdet tager typisk 2–4 timer besigtigelse. Gennemgå resultatet sammen med håndværkeren ved afleveringen, og notér eventuelle mangler skriftligt, før du betaler sidste rate.

Budget og finansiering af tilstandsrapport

For en typisk opgave bør du regne med et budget omkring 9.500 kr. inkl. moms. Læg en buffer på 10–15 % oveni til uforudsete forhold – det svarer her til 950–1.420 kr. Prisen består stort set kun af honorar og arbejdstid, da der indgår få eller ingen materialer.

Mindre opgaver betales oftest af opsparingen. Ved større projekter er lån i friværdien via realkredit eller et boliglån i banken typisk billigere end forbrugslån, og nogle banker tilbyder særlige energilån til grønne forbedringer. Husk, at et eventuelt fradrag først kommer tilbage via skatten – enten løbende via forskudsopgørelsen eller på årsopgørelsen – så det skal ikke regnes med i likviditeten på betalingstidspunktet.

Typiske fejl du skal undgå

• At sætte huset til salg uden gyldigt huseftersyn.
• At lade rapporten udløbe under salgsprocessen.
• At vælge det billigste tilbud uden at læse forbeholdene grundigt.
• At betale store beløb forud, før arbejdet er udført.

Fradrag og tilskud

Tilstandsrapport er som udgangspunkt ikke omfattet af håndværkerfradraget i 2026, fordi ordningen er målrettet grøn istandsættelse som isolering, nye vinduer, varmepumper og solceller. Kombinerer du opgaven med en energiforbedring – fx efterisolering i samme omgang – kan den del af arbejdslønnen give op til 9.000 kr. i fradrag pr. person.

Bedste tidspunkt

I foreninger bør rådgivning til større projekter igangsættes i god tid før generalforsamlingen, typisk i efteråret, så der er et beslutningsgrundlag klar til foråret. Ved huskøb skal den byggesagkyndige bookes, før købsaftalen underskrives eller som minimum inden for fortrydelsesfristen.

Hvem udfører arbejdet?

Rådgivning udføres af byggesagkyndige, bygningskonstruktører, ingeniører og arkitekter. Tilstandsrapporter må kun udarbejdes af beskikkede byggesagkyndige, og energimærker af certificerede energikonsulenter. I foreninger er det en fordel at bruge en uvildig rådgiver, der ikke har tilknytning til de entreprenører, der skal byde på opgaven.

Relaterede guides

• Altan på ejer- og andelslejlighed – En ny altan på en etageejendom koster typisk 55.000–180.000 kr.

Regler og forsikring

Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig og registreres i huseftersynsordningen. Brug AB-Forbruger som aftalegrundlag, og tjek at firmaet har erhvervsansvarsforsikring. Arbejde på el, VVS og kloak skal udføres af autoriserede installatører.

Relaterede prisguides

• Tilstandsrapportfra 6.000 kr.
• Bygherrerådgivningfra 800 kr./time
• Byggesagkyndigfra 3.000 kr.
• Vedligeholdelsesplanfra 15.000 kr.
• Ejendomsservice og viceværtfra 380 kr./time
• Altanerfra 55.000 kr./stk.